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19城住宅天际线PK:重庆摩天住宅多上海套均总价高

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(原标题:19城住宅天际线PK:重庆摩天住宅多,上海套均总价高)

城市天际线并非仅由写字楼勾勒,超高层住宅楼群,同样也是城市人居天际线的展现。不同城市摩天住宅数量有何差异?超高层住宅有何独特之处?谁买走了摩天住宅?9月23日,贝壳研究院发布“超高层住宅”画像,选取楼层超过30层的小区为超高层住宅样本,探索不同城市摩天住宅里的奥秘。

重庆摩天住宅是北京的17.8倍

城市建筑的“身高”随着经济高速发展,也在同步向上生长。那么,不同城市对超高层住宅的热衷程度如何?贝壳研究院对一线、新一线19城近1.5万个超高层住宅小区统计分析发现,城市间超高层住宅的差异明显。

贝壳研究院发现,新一线城市中,重庆、武汉、成都、西安等城市超高层住宅小区数量位居前列,其中重庆“最高”,凭借2200多幢超高层住宅小区排名首位,是典型的“住在空中”的城市;而一线城市中,北京超高层住宅数量在19城中排名靠后,仅有125个小区楼层超过30层。

19城住宅天际线PK:重庆摩天住宅多,上海套均总价高

图片来源 贝壳研究院

值得注意的是,贝壳研究院分析发现,重庆超高层住宅小区数量是北京的17.8倍。之所以有如此悬殊的数据差,是因为重庆城区多为山地,建设用地资源的稀缺性决定其纵向发展才能满足城市居住需求,且住宅日照间距对楼高的限制较低;而北京作为首都,在超高层建筑的规划上一直有着严格的“限高令”,整个城市并未呈现出“向上生长”的现象。

同样,综合考虑各个区域地形地貌、日照、产业结构及发展水平等因素,城市摩天住宅小区的数量分布表现出南北差异。南方城市如深圳、广州,中部城市武汉及西安等超过30层的住宅小区数量整体较多,北方城市如北京、青岛、天津、沈阳等则在超高层住宅楼的建设上并不出彩。总的来看,城市摩天住宅小区分布呈现“南强北弱”特征。

上海、北京摩天住宅套均总价高

“危楼高百尺,手可摘星辰”,虽然超高层住宅在电梯、消防安全等方面一直颇具争议,但其所带来的更宽阔的视野、更好的通风采光,却是普通多层住宅无法提供的居住体验。

贝壳研究院数据显示,超高层住宅通常具有中高端物业属性,与整体市场相比,大部分城市超高层住宅具有凸出的优势:更高的居住品质、更佳的地理位置。

19城住宅天际线PK:重庆摩天住宅多,上海套均总价高

图片来源 贝壳研究院

从总价和面积来看,大部分城市超高层住宅套均总价、套均面积高于全市平均水平,尤其是一线城市更为显著。其中,上海摩天住宅套均总价高出全市平均水平588万元,套均面积高出36平方米;北京超高层住宅套均总价比全市平均水平高115万元,套均面积高出29平方米。

物业服务方面,超高层住宅物业品质整体较高。共有18个城市的超高层住宅小区的平均物业服务费高于全市平均水平,特别是深圳和上海,摩天住宅小区平均物业服务费超过3元/平方米/月。

贝壳研究院方面认为,城市超高层住宅套均总价之所以高于全市平均水平,一定程度上与小区所处地理位置有关。摩天住宅占据区位优势,大多位于城市资源与人口集中的中心城区,或者周边城区的核心商圈,地段优势加持下摩天住宅房价整体稍高。

90后成为购买主力军

那么,哪些人买走了超高层住宅呢?基于贝壳平台交易数据发现,不同于部分老一辈人对高楼的“恐高”,当代年轻人对超高层住宅这一新生产物接受度趋增。贝壳研究院数据显示,90后已成为城市摩天住宅购买客群的主力军,在2019年以来的超高层住宅交易中,90后占比已达到47.4%,显著高于市场平均水平近15个百分点。

分城市看,合肥、苏州、成都三个城市摩天住宅客群中90后占比已过半数,其中合肥以55%的比例占据首位。

19城住宅天际线PK:重庆摩天住宅多,上海套均总价高

图片来源 贝壳研究院

资金承压之下,90后青年群体购买超高层住宅的面积普遍较小、总价较低。贝壳研究院数据显示,2019年以来重点城市90后购买超高层住宅的套均面积为85平方米,套均总价148万元,分别较80后群体低8平方米、43万元。

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1-8月百城新房成交均价涨一成 哪些城市房价仍“过热”?

9月22日,上海易居房地产研究院发布1-8月《全国百城房价报告》(以下简称“报告”)。报告显示,今年1-8月全国百城房价上涨10.7%,房价同比增速曲线抬头与高端项目入市引发价格反弹有关。

然而,从整体来看,此“升”的同时也出现了彼“降”。在7-8月多地调控政策的收紧下,全国房价“过热”城市降至5个,而今年前6个月数据显示,曾有高达11个城市“过热”。在业内看来,虽然今年前8个月全国百城房价涨幅有所扩大,但随着房地产传统“金九银十”的到来,降价促销或依然是主旋律。

高端盘入市拉高均价

报告显示,今年1-8月,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15726元/平方米,同比上涨10.7%,涨幅略有扩大。而此前,100个城市自年初累计房价同比涨幅曲线已连续5个月下行。

“8月数据略有反弹,或和成交结构有关。随着供应节奏加快,各类高端楼盘正积极入市,将影响成交结构,引起价格反弹。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

以北京为例,合硕机构首席分析师郭毅表示,今年下半年,北京“10万+”豪宅迎来批量入市,比如三环附近的中海甲叁號院和金茂府二期,以及海淀四季青、丰台分钟寺板块。“10万+”豪宅扎堆入市,势必影响新房市场的成交结构和价格。

虽然价格涨幅扩大,但从全国“过热”城市数量看,其实在不断减少。报告将房价同比涨幅超过20%的城市定义为“房价过热”城市。1-8月,全国有5个城市房价位于“过热”区间,包括江阴、成都、珠海、银川和苏州。

严跃进表示,上述5个城市中,成都和银川已出台调控政策,预计未来价格涨幅将进一步收窄。从趋势看,“房价过热”城市在不断减少,从今年前6个月的11个、前7个月的8个,减少为前8个月的5个,说明7-8月的调控政策发挥效力,房价呈现降温趋势。

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三四线城市房价涨幅最大

从不同城市的房价走势来看,一线城市的涨幅最小,为6.3%;而三四线城市涨幅最大,64个三四线城市新建商品住宅成交均价同比涨幅达到了10%。

具体来看,报告显示,1-8月,4个一线城市新建商品住宅成交均价为45833元/平方米,同比上涨6.3%。严跃进认为,今年前8个月,一线城市房价同比增幅在5%-10%的区间波动,说明当前一线城市房价泡沫相对较小。尤其是深圳出台调控政策后,房地产交易市场炒作现象减少,房价反弹受到抑制。

观察二线城市,则发现涨幅略有扩大。报告指出,1-8月,32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米,同比上涨9.6%,这与这些城市当前积极供应高端楼盘有关。从历史数据看,二线城市接近10%的涨幅处于中偏高水平。严跃进认为,二线城市潜在购房需求强劲,防范价格反弹须常抓不懈。

而相比之下,三四线城市是涨幅最大的。1-8月,64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米,同比上涨10%。严跃进分析原因称,今年购房政策收紧的重心在二线城市,而三四线城市相对少。

“金九银十”降价促销仍是主旋律

虽然今年前8个月全国百城房价上涨10.7%,涨幅扩大,但严跃进认为,随着房地产传统“金九银十”的到来,降价促销依然是主旋律,会有各类价格折扣出现。

“ 随着‘金九银十’的到来,各地楼盘供应增加、促销节奏明显加快,房价依然有进一步降温的可能。” 严跃进称。房企如能主动降价让利给购房者,能加快项目去库存,有助于业绩增长和城市房价的降温。

对于北京新房市场来说,郭毅表示,从“十一”黄金周开始,开发商势必各出高招,在营销、价格、产品各个层面发力,争取第四季度的业绩“抢收”,以确保全年业绩目标的实现。

郭毅进一步表示,今年北京新房市场热度较高,对二手房市场形成不小的分流,新房市场在楼市成交中的占比持续提升,尤其是新房市场中限竞房价格普遍下调,和二手房形成了针对刚需人群的直接竞争关系。

对于下半年扎堆入市的“10万+”豪宅,郭毅认为,这些“10万+”顶豪的上市过于集中,而在户型产品上能拉开差异化的项目较少,基本上面积相近、定价相当,针对的是同一类客群,因此,看似不少项目热度爆棚,最终的实际成交还需从认购和签约上真正得以印证。“只有形成差异化的产品定位,才能在每个领域市场都出现红海竞争的环境下脱颖而出。”